Оптимізація витрат. Що являє собою розумна економія комерційної нерухомості.

Складна економічна ситуація, зростання вартості енергоресурсів, збільшення фонду оплати праці і ще багато факторів, що впливають на собівартість продукту або послуги ведуть до складнощів і зниження конкурентоспроможності. І якщо скоротити витрати в деяких статтях вкрай складно або неможливо, то оптимізувати роботу об’єкта нерухомості можна і це призведе до істотної економії.

Передісторія

Масово скорочувати витрати при експлуатації будівель в розвинених країнах почали ще в кінці 80-х початку 90-х років минулого століття. В якийсь момент традиційні методи, такі як утеплення фасадів, своєчасне ТО, оновлення систем та обладнання на менш енергоємне вичерпали себе, економія досягла свого максимуму. І це послужило поштовхом для розвитку нових “розумних” технологій.

На сьогоднішній день більшість знову споруджуваних комерційних будівель вже оснащуються розумними, енергоефективними системами.

Поговоримо про енергоспоживання

Витрати на енергію становлять близько 30% від загальних витрат на експлуатацію комерційного будівлі. Розглянемо докладніше на що ж витрачається стільки енергії.

Як видно з наведеної діаграми освітлення є найбільш енергоємною системою будівлі. Якщо LED освітлення в будівлі вже встановлено то як же можна ще скоротити витрати?

Датчики і сенсори грають тут ключову роль. Ситуація коли у всьому будинку горить світло, а половина приміщень не використовується постійно, досить поширене явище. Установка сенсорів руху дозволяє включати і вимикати світло в залежності від того, знаходяться люди в приміщенні чи ні. Такі технології найбільш ефективні в бізнес центрах і офісних будівлях і значно скорочують енергоспоживання.

Ще одним методом оптимізації витрат на освітлення є установка систем регулювання яскравості. Наприклад в денний час немає необхідності в яскравому штучному освітленні, а іноді і сонячного світла досить. Розумні системи покликані регулювати яскравість підтримуючи її на певному стандартному рівні.

Наступною великою статтею витрат є система кондиціонування і вентиляції. Тут дуже важливе правильне балансування обладнання, з особливою увагою до чилерів і насосів. Варто зазначити, що зміна температури при кондиціонуванні на 1 градус змінює витрати на енергію на 10-15%. Є над чим замислитися. А якщо ще врахувати, що температура, вологість, якість повітря – це головні фактори, які впливають на продуктивність і комфорт людей в приміщенні, то критично важливо використовувати всі доступні технології для створення балансу. Тут знову на допомогу приходять датчики і сенсори і можливість відключення кондиціонування в окремих приміщеннях.

Таким чином якщо людей немає в певному приміщенні будівлі, то можна відключити систему, щоб вона не працювала марно. Також варто враховувати, що для різних людей комфортна температура буде різною. Комусь комфортно при 25 градусах, а комусь і в 22 жарко. Крім того, якщо в приміщенні знаходиться 5 осіб, то потужність роботи системи може бути однією, а якщо в цьому ж приміщенні знаходиться 15 осіб, то, робота обладнання має бути іншою. Тому можливість налаштовувати температуру, інтенсивність вентиляції в різних приміщеннях окремо – це величезний плюс для будь-якої будівлі.

На допомогу системі вентиляції і кондиціонування також можуть прийти автоматичні жалюзі. Відносно нова технологія, яка за допомогою сенсорів відстежує температуру в приміщенні, і якщо сонце занадто сильно нагріває приміщення – жалюзі закриваються, що знижує навантаження на охолоджуєче обладнання, і навпаки, якщо приміщення вимагає підігріву, то жалюзі автоматично відкриваються.

Водопостачання. Сенсорами на кранах для дозованої подачі води вже нікого не здивуєш. І дійсно, це дуже дієвий спосіб в рази скоротити витрати на воду. У країнах, де це дозволяє клімат, також застосовуються технології збору дощової води з подальшим використанням її для потреб об’єкта нерухомості. Широкого застосування такі системи поки не отримали, через неможливість передбачити кількість опадів, і відносну дорожнечу самостійного очищення води перед подачею в водопровід.

Про систему управління будівлею

Вище ми поговорили про окремі елементи розумних систем управління будівлями. Впровадження їх окремо вже дає значних економічний ефект, а в складних економічних умовах, це для багатьох єдиний варіант. Однак, комплексний підхід до “розумної” експлуатації будівлі веде до набагато більш важливіших вигод.

Завдяки розвитку технологій, зокрема Інтернету Речей, а також значний прогрес в комп’ютерному забезпеченні, об’єднання всіх процесів всередині будівлі в єдину систему, контрольовану з одного місця стало реальністю.

Збір даних з усіх датчиків, сенсорів, вимірювальних приладів, лічильників, а також інформація про кількість людей в будівлі, зовнішні кліматичні умови, в режимі реального часу дозволяє регулювати всі процеси, своєчасно відповідаючи на потреби людей, обладнання відповідно до поставлених цілей оптимізації ресурсів.
Такі системи дозволяють скоротити не тільки витрати на енергію, а й інші статті витрат. Наприклад, якщо знати, що в офісній будівлі сьогодні знаходиться 100 осіб, то кафетерію обслуговуючому будівлю потрібно приготувати певну кількість обідів, таким чином простроченої їжі стає менше. Якщо людей сьогодні в будівлі більше ніж зазвичай, варто збільшити навантаження на прибиральників, щоб уникнути бруду і пилу в приміщеннях і т.д.
У висновку відзначимо, що в існуючих будинках варто комплексно підійти до впровадження “розумних” технологій економії ресурсів і розробити етапи модернізації з розрахунком передбачуваного ефекту, для визначення найбільш важливих елементів для заміни. При будівництві нових будівель, варто ще на етапі проектування задуматися про ефективність експлуатації будівлі і можливості сучасних технологій.