facebooktwittertwittertwittertwitter
triangle
triangle
triangle

Специфика эксплуатации объектов недвижимости

Все эксплуатационные услуги и сервисы технического обслуживания объектов коммерческой недвижимости должны быть бесперебойными, по умолчанию, и выполняться на высшем уровне. Безусловно, базовый набор услуг для зданий различных типов: склада, бизнес-центра, торгового центра, существует. Это, например, техническое обслуживание инженерной инфраструктуры, услуги клининга, санитарно-гигиеническое обслуживание, обеспечение охраны, противопожарной безопасности, организация и контролирующие действия по проведению строительных и ремонтных работ, взаимодействие с контролирующими организациями.

Обслуживание объектов коммерческой недвижимости имеет свои особенности. В первую очередь, к стандартным действиям добавляется организация дополнительных услуг и сервисов, например, обеспечение переговоров и конференций, организация корпоративного транспорта, а также обслуживание более сложной инженерной «начинки» здания. Для этого нужен персонал высокой квалификации, постоянное обучение новых сотрудников, практически мгновенная скорость реагирования на различные заявки ремонт дверного замка что заклинил, замена лампочки или настройки кондиционера. В любом случае, от времени поступления заявки до начала работы мастера должны проходить минуты, а не дни и недели.

 

Грамотная и профессиональная эксплуатация объекта коммерческой недвижимости позволит обеспечить бесперебойное обслуживание всех систем, своевременное реагирование технических служб на возникшие проблемы и неполадки, а также оптимизацию финансовых затрат.

 

Преимущества эксплуатации. Обслуживание коммерческих объектов в настоящее время, как правило, отдается на аутсорсинг — передачу выполнения определенных услуг специальной компании-эксперту. При относительно невысоких финансовых затратах это обеспечивает высокое качество выполнения услуг. Профессиональная эксплуатационная компания сама подбирает технические кадры, а также берет на себя все остальные заботы, связанные с техническим обслуживанием объекта, систем, связанных с теплоснабжением и электрическими сетями, с контролем систем вентиляции и кондиционирования, с санитарно-гигиеническими вопросами обслуживания, клинингом и другими услугами

 

Управление технической эксплуатацией объектов недвижимости

 

Техническая эксплуатация — это комплекс взаимосвязанных мероприятий по обеспечению безотказной работы всех элементов, систем и оборудования объектов недвижимости в соответствии с их функциональным назначением в течение всего нормативного срока службы.

 

В бизнес-процессы технологической эксплуатации объектов недвижимости входят:

  • техническое обслуживание — соблюдение нормативных режимов и параметров, настройка инженерного оборудования и систем, технические осмотры зданий и конструкций;
  • санитарное содержание — уборка помещений и здания, прилегающей территории;
  • коммунальное обслуживание объекта — водо-, электро-, теплоснабжения и т.д .;
  • планово-предупредительный ремонт — аварийный, текущий и капитальный.

 

Генеральная цель управления этим направлениям технической эксплуатации недвижимости — поддержание эксплуатационных, инженерных и технических характеристик управляемого объекта в состоянии, максимально удовлетворяющем потребности и ожидания клиентов (жителей, покупателей и арендаторов) с минимальными временными, финансовыми и трудовыми затратами. Основными средствами ее достижения являются целевые программы и планы технической эксплуатации, на основе которых осуществляются планирование и контроль сроков выполнения мероприятий, объемов расходования ресурсов, прогнозирование и предотвращение аварийных ситуаций.

 

Разработка и реализация комплекса технической эксплуатации в свою очередь должна осуществляться с помощью:

  • внедрения внутренних и нормативных стандартов качества — параметров эксплуатационных качеств объекта недвижимости, которые должны соблюдаться в процессе технического обслуживания, санитарного содержания, коммунального обслуживания, проведения ремонтных работ;
  • проведения технического мониторинга и диагностики состояния здания и помещений, инженерных систем и оборудования.

 

Технологический консалтинг

 

Технологический консалтинг включает в себя разработку методических решений, которые позволят оптимизировать деятельность технических подразделений компании на основе имеющегося опыта и наработок специалистов компании-исполнителя.

 

Услуга технологического консалтинга направлена ​​на проектирование технологий реализации бизнес-процессов и требований клиента. Сервис технологического консалтинга позволяет оптимизировать затраты и создать базу для увеличения доходов путем оптимального использования технологий оборудования и системы эффективных автоматизированных технологических процессов в заданные сроки.

 

При работе с клиентами, компания, предоставляющая услуги, должна разработать весь цикл реализации — от анализа действующего способа получения энергии до полной установки и ввода в эксплуатацию оборудования. При этом важно:

  • учесть особенности и технические нюансы заказа;
  • спроектировать новую технологию процесса;
  • рассчитать экономический эффект от замены на новую технологию;
  • непосредственно осуществить автоматизацию процесса, монтаж, установку и настройку.

 

Также проводится разработка технологических инструкций для персонала. Таким образом заказчик получает разработанную технологию в готовом виде с рассчитанными показателями эффективности в натуральных величинах.

 

Организация технического обслуживания

 

Эффективная работа оборудования невозможна без своевременного выполнения технического обслуживания и ремонта в определенных объемах и установленного качества. Длительное сохранение оборудованием работоспособности и уменьшения суммы затрат на ее поддержание и потерь основного производства, связанных с простоями оборудования из-за неисправности, требуют рациональной организации эксплуатации и обязательного выполнения комплекса работ по его техническому обслуживанию.

 

Проведение технического обслуживания и ремонтов оборудования осуществляется на основании единой системы планово-предупредительного ремонта и рациональной эксплуатации, которая включает в себя:

  • определение ремонтных работ и их описание;
  • планирование профилактических операций и контроля их осуществления;
  • установление продолжительности ремонтных циклов, межремонтных периодов;
  • определение категорий ремонтосложности для всех видов оборудования;
  • организацию службы для производства ремонтных работ;
  • применение современных методов ремонта оборудования, упрощает технологию и методы восстановления изношенных деталей;
  • организацию закупок готовых запчастей, внедрение прогрессивных технологических процессов изготовления запчастей, их хранение и учет;
  • организацию материального снабжения ремонтной службы;
  • организацию контроля качества ремонта и ухода за оборудованием.