Специфіка експлуатації об’єктів нерухомості

Всі експлуатаційні послуги та сервіси технічного обслуговування об’єктів комерційної нерухомості повинні бути безперебійним, за замовчуванням, і виконуватися на найвищому рівні. Безумовно, базовий набір послуг для будівель різних типів: складу, бізнес-центру, торговельного центру, існує. Це, наприклад, технічне обслуговування інженерної інфраструктури, послуги клінінгу, санітарно-гігієнічне обслуговування, забезпечення охорони, протипожежної безпеки, організація і контролюючі дії з проведення будівельних та ремонтних робіт, взаємодія з контролюючими організаціями.

Всі експлуатаційні послуги та сервіси технічного обслуговування об’єктів комерційної нерухомості повинні бути безперебійним, за замовчуванням, і виконуватися на найвищому рівні. Безумовно, базовий набір послуг для будівель різних типів: складу, бізнес-центру, торговельного центру, існує. Це, наприклад, технічне обслуговування інженерної інфраструктури, послуги клінінгу, санітарно-гігієнічне обслуговування, забезпечення охорони, протипожежної безпеки, організація і контролюючі дії з проведення будівельних та ремонтних робіт, взаємодія з контролюючими організаціями.

Обслуговування об’єктів комерційної нерухомості має свої особливості. В першу чергу, до стандартних дій додається організація додаткових послуг і сервісів, наприклад, забезпечення переговорів і конференцій, організація корпоративного транспорту, а також обслуговування більш складної інженерної «начинки» будівлі. Для цього потрібен персонал найвищої кваліфікації, постійне навчання нових співробітників, практично миттєва швидкість реагування на різні заявки: ремонт дверного замка що заклинив, заміна лампочки або налаштування кондиціонеру. У будь-якому випадку, від часу надходження заявки до початку роботи майстра повинні проходити хвилини, а не дні і тижні.

Грамотна і професійна експлуатація об’єкта комерційної нерухомості дозволить забезпечити безперебійне обслуговування всіх систем, своєчасне реагування технічних служб на виниклі проблеми і неполадки, а також оптимізацію фінансових витрат.

Переваги експлуатації. Обслуговування комерційних об’єктів в даний час, як правило, визначається на аутсорсинг – передачу виконання певних послуг спеціальній компанії-експерту. При відносно невисоких фінансових витратах це забезпечує високу якість виконання послуг. Професійна експлуатаційна компанія сама підбирає технічні кадри, а також бере на себе всі інші турботи, пов’язані з технічним обслуговуванням об’єкта, систем, пов’язаних з теплопостачанням і електричними мережами, з контролем систем вентиляції та кондиціонування, з санітарно-гігієнічними питаннями обслуговування, клінінгом і іншими послугами

Управління технічною експлуатацією об’єктів нерухомості

Технічна експлуатація – це комплекс взаємопов’язаних заходів щодо забезпечення безвідмовної роботи всіх елементів, систем і обладнання об’єктів нерухомості відповідно до їх функціональних призначень протягом усього нормативного терміну служби.

До бізнес-процесів технологічної експлуатації об’єктів нерухомості входять:

• технічне обслуговування – дотримання нормативних режимів і параметрів, налагодження інженерного обладнання та систем, технічні огляди будівель і конструкцій;
• санітарне утримання – прибирання приміщень та будівлі, прилеглої території;
• комунальне обслуговування об’єкта – водо-, електро-, теплопостачання і т.д.;
• планово-попереджувальний ремонт – аварійний, поточний і капітальний.

Генеральна мета управління цими напрямками технічної експлуатації нерухомості – підтримання експлуатаційних, інженерних і технічних характеристик керованого об’єкта в стані, який максимально задовільняє потреби та очікування клієнтів (мешканців, покупців і орендарів) з мінімальними тимчасовими, фінансовими та трудовими затратами. Основними засобами її досягнення є цільові програми та плани технічної експлуатації, на основі яких здійснюються планування та контроль термінів виконання заходів, обсягів витрачання ресурсів, прогнозування і запобігати аварійним ситуаціям.

Розробка та реалізація комплексу технічної експлуатації у свою чергу повинна здійснюватись за допомогою:

• впровадження внутрішніх і нормативних стандартів якості – параметрів експлуатаційних якостей об’єкта нерухомості, які повинні дотримуватися в процесі технічного обслуговування, санітарного утримання, комунального обслуговування, проведення ремонтних робіт;
• проведення технічного моніторингу та діагностики стану будівлі та приміщень, інженерних систем і обладнання.

Технологічний консалтинг

Технологічний консалтинг містить у собі розробку методичних рішень, які дозволять оптимізувати діяльність технічних підрозділів компаній на основі наявного досвіду та напрацювань фахівців компанії-виконавця.

Послуга технологічного консалтингу спрямована на проєктування технологій реалізації бізнес-процесів і вимог клієнта. Сервіс технологічного консалтингу дозволяє оптимізувати витрати та створити базу для збільшення доходів шляхом оптимального використання технологій обладнання та проєктування ефективних автоматизованих технологічних процесів у задані терміни.

При роботі з клієнтами, компанія, що надає послуги, повинна розробити весь цикл реалізації – від аналізу чинного способу отримання енергії до повної установки та введення в експлуатацію обладнання. При цьому важливо:

• врахувати особливості та технічні нюанси замовлення;
• спроєктувати нову технологію процесу;
• розрахувати економічний ефект від заміни на нову технологію;
• безпосередньо здійснити автоматизацію процесу, монтаж, установку і налаштування.

Так само проводиться розробка технологічних інструкцій для персоналу. Таким чином замовник отримує розроблену технологію у готовому вигляді з розрахованими показниками ефективності у натуральних величинах.

Організація технічного обслуговування

Ефективна робота устаткування неможлива без своєчасного виконання технічного обслуговування й ремонту в певних обсягах і встановленої якості. Тривале збереження обладнанням працездатності й зменшення суми витрат на її підтримку й втрат основного виробництва, пов’язаних із простоями устаткування через несправність, вимагають раціональної організації експлуатації й обов’язкового виконання комплексу робіт з його технічного обслуговування.

Проведення технічного обслуговування й ремонтів устаткування здійснюється на підставі єдиної системи планово-запобіжного ремонту й раціональної експлуатації, яка містить у собі:

• визначення ремонтних робіт та їх опис;
• планування профілактичних операцій і контролювання їх здійснення;
• установлення тривалості ремонтних циклів, міжремонтних періодів;
• визначення категорій ремонтоскладності для всіх видів устаткування;
• організацію служби для виробництва ремонтних робіт;
• застосування сучасних методів ремонту обладнання, що спрощує технологію й методи відновлення зношених деталей;
• організацію закупівель готових запчастин, впровадження прогресивних технологічних процесів виготовлення запчастин, їх зберігання й облік;
• організацію матеріального постачання ремонтної служби;
• організацію контролю якості ремонту й догляду за устаткуванням.